瑞典房市遊走泡沫邊緣 還能任性多久
瑞典的房地產市場從未如此瘋狂，購房者們也從來沒有這麼“任性”過。不過，廉價的信貸和螺旋上升的價格可能正吹起一個巨大的泡沫——如果這一泡沫不幸破裂，可能會對瑞典經濟帶來不利影響。
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現在的瑞典擁有任何發達國傢都難以望其項背的發展速度。通脹率接近0，官方利率為負，購房者們不僅可以享受隻付利息的貸款，還有著一系列的稅收優惠。當下，瑞典的消費者債務約為可支配收入的175%，在歐洲國傢中位居前列。
但是，瑞典的房價則在持續上漲——首都斯德哥爾摩的房價大約在6530美元/平方米，相比之下，寸土寸金的倫敦每平方米均價也僅高出200多美元。按照當前的利率，大多數瑞典人需要整整1個世紀才能還清所有的房貸。
不過，債務當頭並沒有澆滅瑞典購房者們的熱情——他們常常在實地看房之前就會直接搶購房產，有時甚至僅僅基於房子的照片做決定。整天刷瑞典最火爆的在線房地產網站Hemnet已經變成瞭一種社會現象。一些瑞典人每天要刷好多次廣告，期待找到自己心儀的房子。
“房價簡直瘋瞭。”37歲的瑞典人凱瑟琳·溫澤爾（CathrinWentzel）表示。溫澤爾正在斯德哥爾摩最熱門的國王島地區尋找上世紀30年代建的44平方米單臥公寓房。這種房型的特色在於同時擁有壁爐、陽臺和水景，售價在380萬克朗（約合44.6萬美元）左右。
溫澤爾估計，她至少還需要多花50萬克朗才能買到這套房子。“上周我參加瞭一場拍賣，可即使我出的價格比拍價高出90萬克朗，對方還是撤回瞭這套房屋。”溫澤爾稱，“他們認為，這個出價還不夠高。”
在瑞典，大多數房產的出售都是通過文字訊息完成的。一般而言，每條信息將出價提高1萬~2萬美元。
瑞典央行的兩難
本周，瑞典央行決定繼續維持低水平的利率，這將為業已高企的房價和租金再添一把火。不過，瑞典央行也處在一個兩難的困境：繼續將利率水平維持在低點會鼓勵傢庭購房者；但調高利率就會嚴重打壓瘋狂的房市。
令人擔憂的是，瑞典有可能最終會陷入2008年金融危機那樣的處境。背負著巨大抵押貸款的房屋持有人可能會看到房屋價格直線下降。於是，他們或許會縮減支出或開始把錢存進銀行，最終影響到經濟本身。
瑞典政府顧問機構、財政政策委員會主席約翰·哈斯勒以往並不擔心房地產市場，但現在他的態度也有所轉變。“不斷加速而且難以解釋的房地產價格上漲，加上市場的投機行為都是很不妙的信號。”他表示，“這讓我感到擔憂，而幾年之前我並不這麼想。”
過去的幾個月裡，伴隨著房地產價格進一步飆升，人們對泡沫的擔憂開始積聚。
2015年9月，抵押貸款的增長速度創下4年來新高。即使如此，瑞典央行仍將利率水平壓低在歷史性的-0.35%。“我們沒能正確處理瑞典的房地產市場，長期而言這將會威脅到經濟的發展。”瑞典央行行長斯坦芬·英韋斯（StefanIngves）坦言。
信貸泡沫還是供不應求？
不過，並不是所有人都贊同地產泡沫的判斷。懷疑者們認為，導致市場扭曲的真正原因是過去10多年的建設不足，並非過度寬松的信貸政策。
據斯德哥爾摩相關機構估計，瑞典在未來10年內至少需要每年建設16000棟房屋才能滿足人口增長的需求。預計在2030年之前將會有50萬人遷居瑞典，更不用說規模史無前例的難民湧入。
同時，收入的增長和失業率的下降意味著瑞典比以往任何時候都要更加富有。“即使去年的房屋價格提高瞭15%~20%，人們還是能從容負擔。”瑞典房地產中介湯米·郎思坦表示。高度監管的市場也意味著瑞典人需要經過漫長的等待才能在斯德哥爾摩租房，間接導致買房成為瞭人們幾乎唯一的選擇。
另外，減少泡沫的改革計劃一直存在風險。直到2010年，瑞典人還可以借入等值於房價的購房款，一些人還會貸更多款用於房屋翻修。新出臺的85%貸款限額也常常受到規避。同時，受稅收優惠的激勵，10個瑞典人中就有4個根本沒有還清自己貸款的意願和能力。但在當下，即使是最小幅度的改革舉措也遇到瞭法律層面的困難，例如政府計劃收緊貸款抵押條件。
在機會之門關閉之前，一些瑞典購房者仍在爭先恐後地購買夢想中的房產，選擇性地忽略著外界對泡沫的討論。“我曾經和一個房地產中介探討過這個問題，但他說這僅僅是探討。”溫澤爾表示。
本文來源：第一財經日報 作者：閻彥新聞來源http://money.163.com/15/1103/02/B7FA6T2D00253B0H.html
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