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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  背景京滬廣深前5月

  名詞解釋限房價、競地價

  昌平沙河地塊的體量是今年出讓的體量較大的地塊之一，根據招標文件，該宗地的體量高達51.12萬平方米，四至范圍是：東至北沙河西五路中線，南至高教園八號路中線、高教園北三街中線，西至東沙河東藍線，北至北六環南紅線。其中，該宗地上需配建26萬平方米公共租賃房，其餘居住部分全部建設園區安置房。公告顯示，該宗地的起始價為30.52億元，和之前的出讓方式不同的是，該宗地未來產品的售價已經被政府限定，公租房部分的回購價格為1.1萬元/平方米，而園區安置房的銷售限價為1.4萬元/平方米。

  對於昌平沙河地塊的準出機制，張大偉稱，"應該也會有規定，但目前尚不清楚。"亞豪機構市場總監郭毅也表示，因該宗地的部分房源定向高教園區發售，所以，準出機制可能由教委等部門來規定。

  5月30日，北京新增掛牌3地塊，其中昌平區沙河鎮(沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)因特殊的出讓方式引起業內的廣泛關註。該宗地采用限房價、競地價的方式出讓，是北京第二次采用此方法出讓土地。該出讓方式在調控持續深入以及多宗高價地出讓的背景下"再現江湖"頗具意味，業內人士表示，該出讓方式在控制房價、解決夾心層居住問題方面具有重要作用。

  而據張大偉介紹，之前的中鐵建·國際城項目的準入機制相對較為寬松，"最初規定是有購房資格的人都可以，後來人太多，優先有購買經適房資格的人。不過，購房者需滿兩年才能轉讓。"

  2010年5月20日，全國首例"限房價、競地價"的商品住宅用地--房山區長陽鎮起步區6號地出讓。經過短短6分鐘的閃電競拍，被中國鐵建房地產集團有限公司以14.6億元的總價拿下，樓面均價為6095元/平方米，溢價率為23%。招標文件規定該地的銷售限價均價為12500元/平方米，房價可以上下浮動6%，戶型面積上限定為中小套型。不同於以往的"兩限房"，該地塊對購房者戶籍、傢庭年收入、住房及總資產凈值沒有嚴格限制，另外對再次轉讓沒有嚴格限制。

  據記者瞭解，該項目早在春節前後就具備瞭開盤條件，但一直無法開盤。該項目相關負責人私下告訴記者，公司高層非常著急，但也沒辦法。雖然最後800套房源在6月份還是面對排號人群發售，但兩次推遲開盤，財務成本驟增，導致此次開發幾乎無利可圖。

  5月30日，北京土地儲備中心掛出昌平區沙河鎮R2地塊，強調在限定1.4萬元/平方米銷售價格的前提下，競拍地價，且限定沙河高教園區內的單位職工購買。





  這種出讓方式並非首次出現，房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，也就是中鐵建長陽國際城項目也是采用這種方式出讓的。"本地塊的出讓將驗證限房價地塊對開發商的吸引力。因為溢價空間被封閉，限制銷售價格的地塊，都在土地出讓時，就基本確定瞭利潤。但這些地塊不用擔心銷售，而且開放周期短，對很多帶有建築公司的國企非常有吸引力，即使利潤低，也可以分擔管理成本。"張大偉說。

  據瞭解，該宗地周圍在售商品房價格都已經接近或者超過2萬元，該宗地上所建房屋的售價低於市場價。

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  今年3月京版"國五條"細則中明確，將繼續完善土地出讓方式，通過"限房價、競地價"等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。今年6月，國土部發佈通知，要求市縣國土資源行政主管部門在供應商品住房的用地前，要按照本地區向社會公佈的年度新建住房價格控制目標，以及擬供地所在區域的房價地價水平，合理確定出讓底價的控制區間。業內人士指出，這一做法即去年北京出臺的"限房價、競地價"措施。

  土地出讓金達1411.8億

  出讓方式引熱議

  所謂的限房價、競地價，即是在土地出讓之前的限制條件中，就約定瞭入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

  時隔三年，"限房價、競地價"地塊再現樓市，究竟是怎樣的信號？據接近內幕人士稱，該地塊隻是投石問路，如果進展順利，下半年還將推出大量"限房價競地價"土地。

  土地出讓方式的改變，是否會對樓市帶來新的沖擊？能否改變目前調控僵持態勢？

新屋區農地貸款  市場風險波動如何規避？



  某業內人士告訴記者，像以前限房價競地價方式出讓的土地一樣，該宗地上所建的房源有嚴格的準入準出機制。對於哪些人能買，張大偉表示，"該宗地還是不同於之前市場認為的限房價地塊，雖然對銷售價格也有限制，但本地塊的銷售對象應該是定向針對沙河高教園區內的單位職工"。

  案例

  對企業成本控制能力要求高

  事件

  準入準出機制嚴格



  模式能否推廣？

  觀點

  2011年4月15日，中鐵建長陽國際城開盤，首期共計1594套，次期房源800套，參與排號的購房者超過9000人。主要房源為80平方米左右的兩居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居，物業費1.82元/平米。限價12500元/平米，可上下浮動6%。首次購房的京籍購房傢庭、符合條件的非京籍傢庭、放棄保障房購買資格的保障房輪候傢庭均可購買。自交房之日起，兩年內不得出租和出售。



  該宗地最值得關註的除瞭超大體量以外，其限房價、競地價的出讓方式也引起瞭業內熱議。所謂的限房價、競地價，即是在土地出讓之前的限制條件中，就約定瞭入市的價格，開發商根據自己北區土地貸款率利最低銀行比較成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

  中鐵建長陽國際城

  5月份，全國主要的一二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現瞭區域土地價格新高。以北京為例，大興舊宮地塊、通州臺湖地塊等均成為爭奪的熱點地塊，成交樓面價也已然逼近區域在售樓盤的價格。"北京今年的土地出讓金很可能再回到千億以上。"張大偉表示。

  中國房地產學會副會長陳國強：



  "限房價、競地價"需要系統的配套措施

  "限房價、競地價"初衷雖好，但是這一模式能否達到調控房價，滿足夾心層住房的願望，需要一系列的監管、分配措施。由於該模式的地塊價格較低，它的質量如何保證，如何讓開發商有參與的積極性，此外，項目入市後的分配，買瞭該類產品的購房者資質如何審定，項目後期如何轉讓等等一些問題都需要詳細、公開透明的政策保障，否則"限房價、競地價"效果將大打折扣。

  北京中原地產市場總監張大偉：



  從二元到三元將是北京調控最關鍵轉折點

  中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題，商品房解決其他需求。但目前整體市場上，雖然經過幾年的大規模保障房建設，但整體保障房的供應量依然低於實際需求，而且政府壓力非常大，這種模式更多是香港的樓市供應模式。逐漸的新的可能性模式出現瞭--新加坡模式，對保障房建設根據收入水平進行分類管理，三元制的土地出讓模式是必須之舉。三元制可以很好地解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續的收益提供公共服務，其次，可以解決好高房價，大量提供中低價房源，第三，緩和房價壓力，稀釋高房價影響。

  東亞新華營銷總監賈玉鵬：



北京再推限房價競地價地塊 出讓方式引熱議

  北京目前還是在試點限房價競地價的出讓方式，試探性地推出幾塊按照這種方式出讓的地塊，看看市場和開發商的反應，如果反應好，下半年將繼續推行。不過，因利潤空間有限，不少開發商並不積極，這種出讓方式對房企的成本控制能力要求非常高，上市企業以及一些國企等可能會不太感興趣，但對於東亞新華地產這樣的企業來說，從某種程度上來說，也是好事，東亞的成本控制比較嚴格，在北京激烈的拿地競爭下，通過這種方式拿地是可行的。

  疑點



  低利潤率如何解決？

  在不少專傢看來，"限房價、競地價"措施既能讓地王難再出現，又可以改變市場追高的預期。然而，一位業內人士表示，限定瞭房價而競爭地價，對於開發商而言，利潤空間就被鎖定瞭，這種類型土地凈利潤也在3-4個百分點點左右，而上市房企2012年的凈利潤率普遍在18%上下。面對如此懸殊的反差，如果各地真的大規模推行限價房系列用地，那麼開發商僅僅靠控制成本，能否彌補兩者巨大反差。如果這種出讓方式成為趨勢，開發商是否能適應從"暴利行業"回歸"普通利潤行業"的落差？

  值得一提的是，記者在采訪中發現，不少業內人士對定向發售持懷疑態度，"保障房尚且不足，這個時候建設這種定向出售的房子或將重新滋生腐敗。"

  北京首個"限房價、競地價"樓盤--中鐵建長陽國際城地塊競買時限定的房價為1.25萬元/平方米。2011年4月該項目入市後，房山樓市也在調控之下出現價格普降趨勢，房山新項目翠林漫步(樓盤資料) 更以高品質商品房之姿，憑借12500元/平方米起的超低價，直接叫板中鐵建長陽國際城。市場風雲變幻，對該項目的銷售造成不小的沖擊。

  根據以往房地產開發周期，房地產住宅項目從拿地到銷售需要一年至一年半時間，然而，由於拿地時銷售價格已經鎖定，開發商如何應對銷售時市場變化的風險，也成為限房價競地價模式推廣的一大問題。

  分配、質量能否有保障？

  北京市國土局有關負責人表示，希望通過此種出讓方式的探索，引導開發商主動理性降低房屋銷售價格，同時引導區域房價水平定位，滿足北京市商品住房"夾心層"購買人群的實際需求。不過，對於"限房價、競地價"的土地出讓方式來說，目前來看，分配和管理上的問題仍然值得註意。此外，當開發商因為競地價而壓低利潤後，會不會千方百計節省建設成本，存在質量隱憂。中鐵建長陽國際城入住後遭遇的"質量門"，不得不引起警惕。

  同期，與該項目不遠的中糧萬科長陽半島售價在18000元/平方米左右。有著鮮明價格優勢的長陽國際城兩次開盤均當日售罄。

  "限房價、競地價"此前在北京隻是小范圍試行，隨著近期高價地的接連拍出，限房價、競地價下半年極有可能大規模推出。亞豪市場總監郭毅認為，企業的目標是實現利潤最大化，"限房價、競地價"的地塊是否能吸引房企競奪，最主要的是在房價與地價之間，是否留給瞭房企一定的合理利潤。

  針對這類型地塊，主管部門是否應該給予相應的優惠政策扶持，如減免稅費、適當降低自有資金比例、鼓勵金融機構提供低息貸款等。

內容來自sina新聞

  體量超大

  北京再推限房價地塊

  在剛剛過去的前5個月裡，一線城市的土地市場中高單價、高溢價率的地塊頻出，在房企積極拿地的推動下，京滬廣深一線城市前5月土地出讓金達1411.8億，同比上漲350%。其中，北京前5個月的土地出讓金已經達到629.3億，相比2012年上半年的135.6547億，上漲瞭3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.9183億。

  中原地產研究中心統計數據顯示，前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億，前5月的土地出讓金已經接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。而主要的13個一二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)合計土地出讓金高達3084.62億，相比2012年同期的1364億上漲幅度達到瞭126%。而北京與上海的土地出讓金均超過瞭500億。

  拿地之初，據中鐵建相關負責人透露，該項目雖然限定瞭房價，利潤空間不大，但對於有建築公司的中鐵建而言，隻要能采取快速周轉模式，應該能保證10%左右的利潤。但是，該項目即將入市時，就遭遇瞭"回購門"--傳言當地政府有意回購800套房源，以備招商引資之需，因此沒有一次推出2394套房源。

  對於今年的土地市場，張大偉分析認為，各地國五條細則落地無力度，除北京一地執行落地瞭國五條細則政策外，其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺前差別不大，導致整體市場依然在延續之前的高溫熱度。同時，房企資金全面好轉，拿地做多積極性高漲。10大標桿房企國內外融資額已經超過88億人民幣，較2012年平均水平上漲瞭160%。整體來說，當下樓市量價均居於高位，而開發商的資金情況明顯好於往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

  對於其巨大的體量，北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，超過50萬平方米體量，疊加其中的限價房及公租房合計能夠提供房源超過5000-6000套，雖然不公開發售，但對區域內市場肯定會有比較大的影響，起碼會稀釋掉北部區域的剛需總量。之前這一園區內的部分職工可能會在商品房市場尋找房源，一旦這一項目入市，這些需求都將被消化。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/08342244694.shtml

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